Zamrożone oferty kredytowe – jak nie dać się zaskoczyć przed decyzją ostateczną

W codziennej rozmowie „ofertą” nazywamy wszystko: wydruk z banku, wstępną symulację, decyzję kredytową, a nawet SMS-a z informacją o przyznanym limicie. Z punktu widzenia prawa i procedur bankowych każdy z tych dokumentów ma jednak inny ciężar – inną ważność, inny stopień „zamrożenia” warunków i inną ochronę dla klienta. Ten poradnik pokazuje krok po kroku, co tak naprawdę jest wiążące, co jest tylko marketingiem i jak świadomie korzystać z zamrożonych ofert, żeby nie obudzić się z gorszymi warunkami tuż przed podpisaniem umowy kredytowej.

Oferta to nie umowa

Wyobraź sobie sytuację: wychodzisz z banku z „piękną” kartką. Są na niej kwota kredytu, oprocentowanie, rata, RRSO, logo banku i chwytliwe hasło w stylu: „Twoje mieszkanie bliżej niż myślisz”. Na pierwszy rzut oka wygląda to jak konkretna obietnica – coś, na czym można się oprzeć przy podejmowaniu decyzji życiowej na 20–30 lat.

Tymczasem z punktu widzenia banku i ustawy o kredycie hipotecznym masz w ręku co najwyżej wstępną propozycję – nie umowę. Na etapie poprzedzającym ostateczną decyzję kredytową i podpisanie umowy pojawia się kilka rodzajów dokumentów:

• luźne symulacje i „oferty marketingowe”,
• formularz informacyjny kredytu hipotecznego (FI),
• decyzja wstępna,
• decyzja ostateczna,
• umowa kredytowa.

W mowie potocznej wszystko to nazywane jest „ofertą”. W praktyce każdy z tych dokumentów ma inny status prawny, inną ważność i inny stopień „zamrożenia” warunków. Ten tekst skupia się na całym procesie przed decyzją ostateczną – czyli na tym, co branża określa skrótami FI, UF, „wstępna decyzja” czy „zamrożona oferta”.

Celem jest proste wyjaśnienie zawiłości systemu bankowego tak, aby ktoś, kto dziś patrzy na kredyt z mieszanką nadziei i przerażenia, po lekturze mógł powiedzieć: „Wiem, co jest wiążące, a co jest tylko marketingiem banku”.

Dlaczego oferty w ogóle się zmieniają?

Żeby zrozumieć, czemu banki w ogóle zmieniają warunki, trzeba pamiętać o kilku podstawowych faktach:

• Kredyt hipoteczny to produkt długoterminowy i mocno regulowany. Bank nie pożycza Ci „swoich” pieniędzy z szuflady, tylko finansuje kredyt z rynku. Koszt tego finansowania potrafi zmieniać się z tygodnia na tydzień.
• Stopy procentowe i wskaźniki referencyjne (WIBOR, a docelowo POLSTR) żyją własnym życiem. Zmiana ich wyceny wpływa bezpośrednio na to, po ile bank jest w stanie pożyczyć pieniądze tak, żeby cały biznes się spinał.
• Regulator dorzuca swoje trzy grosze. KNF, RPP, NBP i przepisy dotyczące buforów kapitałowych, zasad badania zdolności, limitów ryzyka – to wszystko sprawia, że bank raz jest bardziej, a raz mniej chętny do udzielania kredytów.
• Banki mają plany sprzedażowe. Czasem muszą „dopełnić wolumen”, więc luzują marże i uruchamiają promocje. Innym razem mają nadmiar wniosków i nagle zawężają widełki cenowe.

W efekcie oferta, którą widzisz:

• w poniedziałek,
• dwa tygodnie później,
• przy innej zdolności lub innym wkładzie własnym,

to z punktu widzenia banku trzy różne światy. Z tej perspektywy zamrożona oferta jest narzędziem – chwilową stop-klatką na parametrach, które na co dzień są w ciągłym ruchu.

1. Czy banki mogą zmieniać warunki złożonych klientowi ofert w krótkim czasie?

Krótko: tak, mogą. To, w jaki sposób to robią, zależy jednak od etapu procesu kredytowego, na którym jesteś.

1.1. Symulacja / propozycja handlowa

To wszystko, co dzieje się jeszcze przed wystawieniem prawdziwego formularza informacyjnego (FI). Konsultant w banku lub ekspert kredytowy robi dla Ciebie symulację:

• na określonej kwocie kredytu,
• na danym okresie spłaty,
• w oparciu o aktualne marże, prowizje i promocje banku.

Taka symulacja nie jest dokumentem wiążącym. Bank może ją zmienić jutro, a nawet za godzinę, jeśli:

• zmieni się koszt finansowania,
• zakończy się promocja,
• wejdzie w życie nowa tabela marż.

Symulacja często ląduje w koszu, gdy tylko aktualizowane są wewnętrzne cenniki. To dobry materiał poglądowy, ale nie podstawa do wiążących decyzji.

1.2. Formularz informacyjny (FI)

Tu zaczyna się prawdziwe „zamrażanie”. Zgodnie z art. 11 ustawy o kredycie hipotecznym:

• bank ma obowiązek przekazać konsumentowi formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego przed złożeniem wniosku,
• informacje w nim zawarte są ważne przez co najmniej 14 dni,
• jeśli w tym czasie złożysz wniosek kredytowy – warunki z FI są wiążące dla banku.

W praktyce oznacza to, że:

• jeśli złożysz wniosek w ciągu 14 dni od otrzymania FI, bank nie może zmienić warunków cenowych (np. marży, prowizji) względem tego, co jest na formularzu,
• jeśli zrobisz to później – bank ma prawo wystawić nowe FI już na nowych warunkach.

Formularz informacyjny jest więc pierwszym momentem, w którym „oferta” faktycznie zaczyna coś znaczyć z punktu widzenia prawa.

1.3. Decyzja kredytowa

Kolejny etap to decyzja kredytowa – często dzielona na wstępną i ostateczną. Z punktu widzenia ustawy:

• bank ma maksymalnie 21 dni od złożenia kompletnego wniosku na wydanie decyzji,
• decyzja jest wiążąca dla banku przez określony czas – w praktyce jest to zwykle 30–60 dni (dokładny okres wynika z regulacji wewnętrznych danego banku).

W tym czasie:

• bank nie może nagle podnieść marży tylko dlatego, że zmienił się ogólny cennik,
• ale nadal może odmówić kredytu, jeśli np. Twoja sytuacja finansowa się pogorszy, pojawią się nowe zobowiązania albo wycena nieruchomości wyjdzie istotnie słabsza niż zakładano.

2. Jak długo ważne są oferty banków? Czy można wydłużyć czas na decyzję?

Warto rozróżnić kilka rzeczy, które w potocznym języku wrzucane są do jednego worka „ważności oferty”:

• ważność informacji w FI – minimum 14 dni,
• czas na wydanie decyzji – maksymalnie 21 dni od kompletnego wniosku,
• ważność samej decyzji kredytowej – ustalana już indywidualnie przez bank.

2.1. FI – ile czasu na reakcję?

Masz co najmniej 14 dni, żeby:

• przeanalizować warunki kredytu,
• porównać ofertę z innymi bankami,
• zdecydować, czy chcesz składać wniosek,
• złożyć wniosek kredytowy.

Jeżeli zrobisz to w terminie ważności FI – bank jest związany warunkami, które tam widzisz. Jeżeli przekroczysz termin – „zamrożenie” przestaje działać i bank może przygotować dla Ciebie nowy formularz na nowych, zwykle mniej atrakcyjnych, warunkach.

2.2. Decyzja kredytowa – ile czasu na podpisanie umowy?

Tutaj wchodzą już regulacje wewnętrzne poszczególnych banków. Na podstawie praktyki rynkowej można przyjąć orientacyjnie, że:

• część banków utrzymuje decyzję przez około 30 dni,
• inne – przez 40–60 dni,
• w wybranych przypadkach istnieje możliwość wydłużenia ważności decyzji.

Dodatkowo dochodzą terminy ważności samej umowy kredytowej – na spełnienie warunków i uruchomienie pierwszej transzy często masz 60–70 dni, a przy oprocentowaniu zmiennym nawet do 180 dni.

2.3. Czy można przedłużyć ważność oferty?

Najczęściej tak, ale trzeba pamiętać, że:

• bank sprawdzi ponownie Twoją sytuację finansową – może poprosić o nowe zaświadczenia o dochodach lub aktualne PIT-y,
• zdolność kredytowa może zostać przeliczona na nowo,
• jeśli w międzyczasie zmieniły się przepisy lub polityka ryzyka, przedłużenie może oznaczać już nowe warunki cenowe.

Przedłużenie ważności decyzji nie jest więc „prawem klienta”, tylko możliwością, z której bank skorzysta, jeśli pozwalają na to jego procedury.

3. Jakie parametry zawierają oferty – i co tak naprawdę jest „zamrożone”?

Każdy formularz informacyjny i każda porządna symulacja kredytowa zawierają zestaw kluczowych parametrów:

• kwotę kredytu,
• okres kredytowania,
• rodzaj rat (równe czy malejące),
• rodzaj oprocentowania (stałe, zmienne, okresowo stałe),
• marżę banku,
• wskaźnik referencyjny (np. WIBOR, a w przyszłości POLSTR),
• RRSO,
• prowizję za udzielenie kredytu,
• wymagany cross-sell (konto, karta, wpływ wynagrodzenia, ubezpieczenia),
• warunki wcześniejszej spłaty,
• wymagane ubezpieczenia i zabezpieczenia.

3.1. Co jest „zamrożone” w okresie ważności FI lub decyzji?

Co do zasady jako stałe – w czasie ważności formularza informacyjnego lub decyzji – traktowane są:

• marża banku,
• prowizja za udzielenie kredytu,
• rodzaj oprocentowania (np. stałe przez pierwsze 5 lat),
• czas trwania kredytu i typ rat,
• warunki cross-sell – np. obowiązek założenia konta, przeniesienia wynagrodzenia czy korzystania z karty, aby marża była promocyjna.

Bank nie może jednostronnie pogorszyć tych parametrów, jeśli mieszczą się one w okresie ważności dokumentu i nie zaszły zmiany po stronie klienta (np. utrata pracy, nowe kredyty).

3.2. Co może się zmieniać mimo „zamrożenia”?

Są elementy, których bank nie kontroluje i które mogą się zmieniać nawet w czasie obowiązywania oferty:

• wskaźnik referencyjny (np. WIBOR), który zależy od sytuacji rynkowej,
• koszty ubezpieczeń (zarówno bankowych, jak i zewnętrznych),
• koszty notarialne i sądowe, bo wynikają z tabel opłat notariuszy i sądów,
• wynik nowej wyceny nieruchomości, jeżeli minął dłuższy czas od poprzedniej.

Zdarza się też, że promocyjna marża lub 0% prowizji obowiązują tylko pod warunkiem spełnienia konkretnych wymogów (np. zawarcia ubezpieczenia na życie). Jeśli klient nie spełni warunków – bank ma prawo zastosować marżę standardową.

4. Standardowe okresy ważności decyzji – przykładowa tabela

Poniższa tabela pokazuje orientacyjne okresy ważności decyzji kredytowych w wybranych bankach (praktyka rynkowa na lata 2024–2025). Dokładne wartości zawsze należy sprawdzić w aktualnej dokumentacji banku:

To nie są wartości ustawowe – to praktyka poszczególnych instytucji, która może się zmieniać. Dlatego kluczowe jest, aby zawsze czytać to, co jest wprost wpisane w:

• formularzu informacyjnym,
• decyzji kredytowej,
• umowie kredytowej (termin na uruchomienie).

5. Jak monitorować oferty kredytowe, żeby nie przekroczyć terminu ważności?

Zamrożona oferta nie pomoże, jeśli „rozmrozi się” tuż przed Twoim aktem notarialnym. Dobra organizacja terminów to połowa sukcesu.

5.1. Zrób prostą tabelę kontrolną

Dla każdego banku warto przygotować prostą tabelę (w Excelu lub na kartce), w której zanotujesz:

• datę otrzymania FI,
• datę końca ważności FI,
• datę wydania decyzji kredytowej,
• datę końca ważności decyzji,
• terminy z umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej,
• planowany termin aktu notarialnego.

Wtedy od razu widzisz, gdzie trzeba przyspieszyć, który bank „wygasa” jako pierwszy i czy Twoje terminy z rynku nieruchomości mieszczą się w oknach czasowych banków.

5.2. Zbieraj oferty w podobnym czasie

Jeśli:

• dziś bierzesz FI z Banku A,
• za trzy tygodnie – z Banku B,
• za miesiąc – z Banku C,

to w praktyce porównujesz trzy różne momenty rynkowe. W tym czasie mogą się zmienić stopy procentowe, stawki referencyjne, tabele marż i dostępne promocje. Dlatego rozsądniej jest:

zebrać 2–3 formularze informacyjne w jednym oknie czasowym, np. w ciągu 5–7 dni. Jeżeli współpracujesz z doświadczonym ekspertem kredytowym, możesz dostać takie zestawienie na jednym spotkaniu.

5.3. Pilnuj swojej zdolności kredytowej

Nawet najlepsza, świetnie „zamrożona” oferta nie pomoże, jeśli w trakcie procesu pogorszy się Twoja zdolność kredytowa. Pamiętaj, że:

• nowy kredyt ratalny,
• karta kredytowa „na wszelki wypadek”,
• limit w koncie „bo bank proponował”,

mogą spowodować, że bank w aktualizacji decyzji stwierdzi: „zdolność już nie wychodzi”. Bezpieczna zasada brzmi: w trakcie procesu hipotecznego nie zaciągaj nowych zobowiązań i nie testuj limitów kredytowych.

5.4. Obserwuj sygnały z rynku

Warto mieć świadomość, kiedy:

• odbywają się posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej,
• rynek spodziewa się cyklu podwyżek lub obniżek stóp,
• media mówią o „zaostrzeniu polityki kredytowej banków”.

Te informacje pomagają ocenić, czy lepiej przyspieszyć ze złożeniem wniosku, żeby złapać obecne warunki, czy można jeszcze chwilę poczekać. Nigdy nie będzie idealnego momentu – ważne, żeby decyzja była świadoma, a nie przypadkowa.

6. Kiedy najlepiej złożyć wniosek kredytowy, żeby mieć dobre oferty?

Nie ma jednej magicznej daty, ale są sensowne zasady wyboru odpowiedniego momentu.

6.1. Dobry moment to zazwyczaj:

• okres relatywnie stabilnych lub spadających stóp procentowych – rynek jest spokojniejszy, banki chętniej walczą o klienta,
• przełom kwartałów – często pojawiają się wtedy promocje związane z planami sprzedażowymi,
• moment, w którym masz już konkretną nieruchomość oraz umowę rezerwacyjną lub przedwstępną,
• czas stabilności Twojej sytuacji zawodowej i finansowej – bez zmian pracy czy formy zatrudnienia.

6.2. Zły moment na wniosek to zwykle:

• kilka dni przed spodziewaną podwyżką stóp procentowych,
• okres tuż po gwałtownym wzroście kosztów finansowania – banki często wtedy „przykręcają kurek”,
• sytuacja, w której dopiero rozpoczynasz poszukiwanie mieszkania, a chcesz „na wszelki wypadek” mieć decyzję – ryzyko jej wygaśnięcia zanim znajdziesz sensowną nieruchomość,
• moment, gdy banki otwarcie komunikują zaostrzenie polityk kredytowych.

Podsumowanie

Zamrożone oferty kredytowe nie są magicznym stanem, w którym bank „nic już nie może zmienić”. To raczej okno czasowe, w którym:

• część parametrów (marża, prowizja, rodzaj oprocentowania) jest chroniona przez prawo i procedury banku,
• część (wskaźnik referencyjny, koszty ubezpieczeń, opłaty zewnętrzne) żyje własnym życiem i może się zmieniać,
• kluczową rolę grają terminy ważności – FI, decyzji, umowy i aktu notarialnego.

Jeśli wiesz:

• na jakim etapie procesu jesteś,
• co dokładnie „mrozi” dany dokument,
• jak długo trwa ten stan,
• które elementy są naprawdę pewne, a które orientacyjne,

to zamrożone oferty mogą stać się Twoim sprzymierzeńcem, a nie źródłem stresu. Zamiast zdawać się na przypadek, możesz świadomie zaplanować ścieżkę od pierwszej symulacji aż do podpisania umowy kredytowej.

---

O autorce:
Małgorzata Kulikowska – ekspertka finansowa z wieloletnim doświadczeniem. Po ukończeniu Akademii Ekonomicznej w Krakowie rozpoczęła karierę jako doradca kredytowy w CitiBank S.A., następnie pracowała jako analityk kredytowy w Polbank S.A. i manager placówki partnerskiej w mBank S.A. Od 2012 roku prowadzi własną działalność gospodarczą specjalizującą się w kredytach hipotecznych, współpracując z deweloperami oraz instytucjami finansowymi. Pomogła ponad 1200 klientom zdobyć finansowanie na łączną kwotę przekraczającą 185 mln zł. Obecnie związana z ANG Odpowiedzialne Finanse S.A.

Autor: Małgorzata Kulikowska – Experfino • Korekta merytoryczna: ekspert ANG • Kategoria: Kredyty hipoteczne